アメリカ不動産 コラム

アメリカ不動産投資をするなら知っておくべき家賃を滞納する人の対処方法

2021年2月21日

アメリカ不動産投資、賃貸業をやっていると必ずといっていいほど起こる問題に、家賃滞納があります。

 

入居者が家賃を払わなくなる理由はさまざまで、正直「なにそれ・・・?」というものをあります。

 

例えば、修理したところに対して

「オレならここはこう修理する。直してくれるまで家賃は払わない」

といったこともあります。

 

そんな言い訳が通るわけがない、入居者が間違っている・・・と言っても家賃滞納の口実を与えて終わないよう、管理会社などと協力してきちんと対処する必要があります。

 

そんな理由ある?家賃を滞納する理由と管理会社との付き合い方

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家賃滞納 早いうちに対処することが大切

家賃を払えない、払わない理由が納得できないとしても、感情的になっても仕方ありません。

 

できること、やるべきことを粛々と進める必要がありますが、一番避けたいのは家賃を払わないままの人が長く住み続けることです。

 

なんだかんだ言いながら家賃を払わないまま住み続けられると勘違いされると、非常に厄介になります。

 

基本的には家賃滞納の対処は管理会社がやってくれますが、オーナー(大家)としても毅然とした態度を見せておく必要があります。

(勘違いしやすいですが、毅然と・・・ とは、冷たく突き放すということではありません)

 

 

家賃滞納が管理会社からの報告でわかった時は、すぐに然るべき対応を取るということを入居者に知らせる必要がありますが、その一つの方法として、賃貸借契約を1ヶ月ごとの自動更新にしておくのも一つの手です。

 

家賃滞納が起こった時の対処・判断

家賃を払わなくなる(払えなくなる)理由はさまざまで、病気などで失業してしまうこともあり得ます。

 

そもそもアメリカは日本と比べて簡単に失業してしまう国ですが、その場合も家賃を半分でも払えるような場合は、3ヶ月間あるいは6ヶ月間というような期限を決めて、そのまま住んでもらうことも視野に入れます。

 

その場合も、未払い分は免除するのではなく、払えるようになったら通常の家賃に上乗せして払ってもらうようにします。

 

この判断は、家賃滞納が一時的なものなのかを判断する必要がありますので、管理会社を通じて、あるいは直接 賃借人の状態を確認する必要があります。

 

仕事をして返してもらう

そもそも、家賃が払えなくなるのは経済的に困窮するからで、未払い分を払えないということも少なくなりません。

 

その場合も、退去を迫るだけでなくなんらかの仕事をして相殺するといったことも検討に値します。

 

仕事とは例えば、塗装をしてもらったりクロスを張り替えてもらう、カーペットを張り替えてもらうなどです。

 

それでも家賃未払い分に足りないことがほとんどですが、賃借人の気持ちの問題や物件の将来価値や修繕にかかるお金を多少なりとも節約できるなど、メリットもあります。

 

強制退去は最終手段

管理会社に任せっきりにするとこうしたアイデアはなかなか出てきませんが、物件オーナー(大家)としてきちんと対応すればできなくはありません。

 

ただ、最終手段としてはやはり強制退去ということになります。

 

仮に裁判などで争うことになったとしても、

家賃滞納 ⇨ 退去を迫る ⇨ 強制退去執行とドライに進めていくよりもオーナーとして精一杯譲歩、対処したほうが、裁判官や相手の弁護士の心象がよくなるので、より有利に進めていくことができます。

 

法律や契約に基づいて粛々とドライに進めていくべきことほど、相手の事情や心の動きなどを観察し、情緒的な面にも配慮することが、アメリカにおいても自分を有利にしてくれることは間違いありません。

 

何か問題が起きた時に管理会社に任せっきりにするのではなく、積極的に問題に関与し、アイデアを出したり管理会社と協力していくことが大切です。

 

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