アメリカ不動産 コラム

アメリカ不動産投資の成否を分ける要素

2020年9月23日

アメリカの不動産を活用した投資でうまくいくタイプを、下の記事で書かせていただきました。

 

アメリカ不動産投資でうまくいく人

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投資においてだけでなくなんでもそうだと思いますが、大切なのは自分自身の「あり方」であり言い換えれば「器」だと思います。

 

 

それを踏まえた上で、

ここではアメリカ不動産投資において「うまくいくための要素」について、書きたいと思います。

 

 

物件の購入価格

当たり前すぎることですが、物件の購入価格は重要な要素です。

 

ですが、残念なことに現地ではそれなりにリーズナブルだと思われる価格が、日本の不動産投資会社を通じて「日本人価格」になっている例も、少なからずあるのが実情です。

 

その謳い文句は「節税」で、利回りも出ず売却益も期待できない価格で保有している間だけの節税を売り文句にしている例が多々あります。

 

 

本来、アメリカ不動産は保有している間はしっかりと家賃収入で利回りを得て、売却する際にはしっかりと売却益を得ることができるのが魅力です。

 

中には、本来の現地価格の2倍以上で提示されるものもあります。

 

そのような物件を買ってしまうと、投資家はどうしたって利益が出ません。

 

 

日本に居ながらアメリカ不動産を購入できることはたしかに魅力ですが、アメリカ不動産を持つことが目的ではなく、アメリカ不動産を活用して利益を得ることが目的のはずですので、その意識はしっかり持っておきたいものです。

 

 

価格が安いかどうかは、「なんとなく」で判断してはいけません。

 

また、自分で予め決めていた予算内だから「まぁ、いいか」で決めるものでもありません。

 

 

現地の不動産市場で比較して、確かに安いのか・・・ をしっかりと見極めることが重要となります。

 

 

この辺りの調査方法やコツは、セミナーなどでお伝え致します。

 

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不動産の管理

遠く離れたアメリカで不動産投資をする上で、あなたの不動産をしっかり管理してくれる会社の存在を避けて通ることはできません。

 

投資戦略とも大きく関連するところですが、不動産投資はチームプレイです。

 

管理会社は大切なあなたのチームの一員です。

 

 

例えば、管理会社の管理能力を超えるような物件や入居者を抱えると、トラブルが絶えなくなります。

 

不動産を取得する時には、その地域を得意とする管理会社にもしっかりと意識を向けておく必要があります。

 

 

不動産投資をする都市

どこの都市で不動産を購入するのかは、後々大きなポイントとなる可能性があります。

 

投資戦略にもよるのですが、複数の物件を持つ場合は一つの都市で持った方が、管理会社にとっても管理しやすくなりますし、何より一つの管理会社に任せることで、スケールメリットも生まれます。

 

 

ーその都市の不動産価格ー

普通、不動産投資家にも予算があります。

 

不動産価格の安い都市ならば、予算の中で複数の物件を購入することも可能かもしれません。

 

ロサンゼルスやサンフランシスコなどの西海岸やニューヨークは高く、内陸部は安い傾向にありますが、内陸部の安い地域にも住環境が優れたところがあります。

 

 

ーその都市の特徴ー

その都市の主な産業は何か・・・

複数の産業があるのか・・・

 

などは、注意を払っておくべきポイントとなります。

 

一つの産業に偏った街だと、その産業がダメージを受けた場合、失業者が溢れ返ることになりかねません。

 

ー地理的な環境ー

景気の良い時期にはどんどんと砂漠の方向にも住宅街が広がりますが、いったん 経済危機が訪れるとゴーストタウンのようになってしまう場所があります。

 

一般的には、ラスベガスやテキサスの郊外は砂漠方向に街が広がりやすく、経済危機の時は不動産価格の暴落に見舞われやすいと言われています。

 

 

また、日本でもそうですが、ハリケーンなど災害の影響を受けやすい街もあります。

 

 

ただ、基本的には「適正な安さ」で購入できていて長期目線で考え、物件と賃借人の管理がしっかりしていれば、どこの都市でもインカムとキャピタルで利益は出ます。

 

あえて暴落している都市で物件を購入する方が不動産投資は成功しやすいとも言えます。

 

 

この辺りのコツは、セミナーでもお伝えできたらいいなと思っています。

 

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