コラム

あのシェアハウスが超危険と判断できた理由

不動産に限らず投資に必要なのは、情報と仲間。

 

この情報過多の時代であっても、一定のルートやルールに従って情報は流れてきます。

ある人が容易に手に入れることができる情報も、ある人にとっては全く知ることができないもの。

 

容易に手に入れられる立場にある人と繋がりを持ち、良い関係を構築することで情報を共有できる。

そのような場を、合同会社ミライズは作っています。

 

合同会社ミライズの社員権についてはこちらから

 

不動産投資に慣れない方も「うまい話」に乗ってしまい、数百名とも言われる投資家が破産の危機に瀕しています。

幸い(?)、スルガ銀行が「令和の徳政令」とも言える措置を検討しているので最悪の事態は免れる方が多そうですが、それでも精神的なことも含め、負った痛手は大きいと思います。

 

ご存知、「かぼちゃの馬車」というシェアハウスの件です。

 

実はこの「かぼちゃの馬車」のスキームは、不動産投資に慣れた人たちは、「危険だ」と認識していました。

もし「うまい話」に乗ってしまった人たちが不動産をはじめとする投資に関して、良い情報と良い仲間を持っていたら、「かぼちゃの馬車」の話を聞いた時に取った行動は、別のものだったかもしれません。

 

危険なスキームと気づけなかった投資家

簡単に「かぼちゃの馬車」の顛末をお話しすると、

  1. 株式会社スマートデイズという会社が運営する「かぼちゃの馬車」というシェアハウスがありました。
  2. 家賃保証があるので安定した収入になる(サブリース契約)という触れ込みで、スマートデイズはシェアハウスのオーナー(投資家)を募りました。
  3. シェアハウスに思うように入居者が入らなかったスマートデイズは、約束していた家賃をオーナーに払えないのでサブリース契約を解除しました。
  4. 安定した家賃収入があると思って融資を受けていたオーナーは、銀行に返済ができなくなりました。

 

とこんな感じです。

 

サブリースで家賃収入が保証されている安心感や言葉巧みなセールストーク、すんなりスムーズに通る銀行の融資審査などもあって、1000人近い方がこの話に乗ってしまいました。

 

実際、このかぼちゃの馬車に投資をして痛い目にあった人は、医者や一流企業に務める方、金融知識にも疎いはずがない保険のトップセールスマンも多いそう。

 

その方々が投資した理由は、おおむね次のとおりです。

かぼちゃの馬車に投資した理由

  • 家賃保証(サブリース)契約がずっと続くと思っていた(解除されるとは思わなかった)
  • シミュレーションなどを鵜呑みにし、キャッシュフローに違和感を感じなかった
  • おしゃれなイメージやセールストークを信じ、入居者がすぐにつくと思ってしまった

などです。

 

でも、ベテラン不動産投資家やよく学んでいた方は早いうちから「かなり危険じゃないのかな・・・」と思っていたそうで、実際、相談してきた人に「絶対やめたほうがいい」「オレならやらない」と言っていたそうです。

 

では、ベテラン投資家はどのような点からこの「かぼちゃの馬車」が危険だと思っていたのでしょうか。

 

きっと普通の人にはわからない何かに気がつき、「危険だ」と感じたのでしょう。

 

その何かがわかれば、今後 気をつけることができますし学びにもなります。

 

かぼちゃの馬車を「危険」と判断したそのポイント

不動産投資経験豊かな方の話を伺うと、かぼちゃの馬車を「危険」と判断したポイントは、かねがね以下の通りです。

 

危険と思ったポイント

  • 仕様や立地、その他条件を鑑み、物件の価格が高すぎる
  • 故に設定家賃も高めで入居者がつきにくいと感じた
  • スマートデイズのビジネスモデルが成り立たないと感じた
  • 家賃保証(サブリース契約)は解除されることが予想できた
  • 低い物件利回りに対して、融資利率が高く長期間に及んでいた

といったところです。

 

かぼちゃの馬車の利回りは8%程度でした。

 

それに対して融資利率は3.5%で30年間。

 

4.5%も手元に残せる。

今時こんな利回りはなかなかないよね。

 

と思うかもしれませんが、これでは様々な税金を含む経費を勘案するとほとんど勝負は見えています。

 

しかも、一見 手元にお金が残るように見える「元利均等方式」で返済するため、経験の少ない投資家にとってはますます美味しい案件に見えてしまいます。

 

仲間がいれば違ったかもしれない

投資や資産形成など、お金に絡むことはなかなか他人に話したり相談しにくいものです。

 

でも、仲間がいればどうですか?

 

合同会社ミライズには、不動産業者も投資家も「社員」になっています。

誰かの相談に対して、業者の立場と投資家の立場から意見を聞くことができます。

 

そして、当事者ではない人もそれらの事例から学ぶことができるんですね。

 

実際に行動するのは自分自身ですが、いろんな立場からのいろんな経験談を共有できる仕組みを持てるので、それだけでも合同会社の社員になる意味は大いにあります。

 

単にお金持ちになりたいのではなく人生を豊かにしたいと思う方なら、情報と仲間が手に入るその貴重さにピンとくるものがあると思います。

 

合同会社ミライズで手に入るもの

社員権を購入して社員になると、主に以下のような情報が共有されます。

 

合同会社ミライズで共有される情報の一例

  • 相場より20〜30%も安い仕入れ価格と言ってもいいような不動産を業者でない個人が購入する方法
  • 不動産に関する投資で2ヶ月で100%の利回りを実現した方法
  • 装置産業と言われるホテルをほとんどお金を掛けずに作ったり、そんなホテル事業に一個人が法令に違反する事なく参加する方法
  • 稼働率がほとんどないガラガラの地方アパートを、利回り10%の高収益物件に変えるノウハウ
  • 銀行融資がなくても売れる不動産ビジネス案件
  • 不動産営業マンが、社長になって業者以上の報酬を得る方法
  • 高齢者向けの新しい商品、少子化で空室率が増える時代に不動産会社が伸びる新しい不動産ビジネスなど、業者が法人として役員参加可能な合同会社ノウハウ

この他にも、単なるお金持ちではなく豊かな人生を歩むために役立つ情報や仲間を手に入れることができます。

 

社員権が安いうちに、ぜひ仲間になっていただけたらと思います。

 

合同会社ミライズの社員権についてはこちらから

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