当然ですが、入居者に家賃を払っていただいてこそ、不動産投資が成り立ちます。
入居してからしばらくは遅れることもなくしっかりと期日通りに家賃を払ってくれる入居者も、次第に遅れたり払ってくれなくなることがあります。
その原因は、なんでしょうか・・・？
▶︎ アメリカ不動産投資をするなら知っておくべき家賃を滞納する人の対処方法
もくじ
アメリカ不動産投資で大切なこと
アメリカ不動産投資の魅力は、比較的低予算でも時期が良ければそれなりにいい物件を手に入れることができ、しかもきちんと管理していけば、数年後の不動産物件高騰局面でキャピタルゲインをしっかりと期待できることにあります。
期待通りの結果を得るためにはできる限り安く投資物件を購入、修繕し、賃借人がきちんと家賃を払ってくれてできるだけトラブルなく長く住んでくれることが必要です。
こと、不動産をできるだけ安く購入する方法としてフォークロージャー（差し押さえ不動産）を活用する方法があります。
それについて勉強会もやっていますので、ぜひチャンスがあればご参加ください。
▶︎ もっとも有利な物件購入方法をお伝えするアメリカ不動産投資情報共有勉強会
入居者が家賃を払ってくれなくなる理由
家賃滞納を続ければ、最終的には契約と法律に則って強制退去させることになりますが、裁判で家賃を滞納した人がいう「決まり文句」のようなものがあります。
それが
「大家が物件をきちんと修理してくれないから、家賃を払わない」
というものです。
そんな言い訳が通るわけがない、入居者が間違っている・・・というのはもっともなのですが、修理・修繕が不十分な物件や入居後に依頼された修理を蔑ろにすることは、家賃滞納の口実を与えてしまいます。
低予算で物件を購入すれば当然築古物件となりますので、修繕が必要になります。
投資家としてはできるだけ修理・修繕費用を低く抑えて利回りをあげたいものです。
入居者が入る前に検査がありますので、それをパスする程度の修理・修繕は最低限必要ですが、（投資家目線で）無駄な費用はできるだけかけたくないもの。
ですが、
日本から遠隔でアメリカ不動産投資を行う投資家にとって、家賃滞納などでのトラブルはできるだけ避けたいものです。
ということは、入居者にとって不都合や不満がない程度には、しっかりと修繕をした方が様々なリスクや面倒を防ぐことになります。
できるだけ安く修理する
修理・修繕は安く・・・ と言っても自分でDIYするわけにいきません。
なので、技術的にも値段的にも納得のできるいい修理業者とおつきあいすることが大切です。
わたしが取引している業者は、修理・修繕で使用する物品をできるだけ統一し、同じ材料を使用しスケールメリットを活用して値段を抑えることを、しっかりとやってくれます。
投資家としていくつもの業者と付き合うのではなく、しっかりとやってくれる業者に複数物件を任せて信用を築き、投資家としてその業者に信用されるような付き合い方をしていかないといけません。
物件の修繕の程度は不動産経営に大きな影響を与え、トータルの利回りにも手間にも大きく影響しますし、しっかりと修繕された綺麗な物件だと入居者も付きやすく、家賃も相場よりも少し高めに設定できます。
投資額を低く抑え、リターンを大きくしたいのは当然のこと。
だからといって、ケチってはいけないところをケチってしまうと結局のところ手間がかかり、「やっぱり不動産なんて苦労が多いだけで大して儲からない・・・」となりがちです
管理会社としっかりお付き合いしましょう
家賃滞納をはじめとしてさまざまなトラブルは、大家・オーナーとしてしっかりと対処すべきこと。
とは言っても実質、いちいちアメリカにいくわけにも行かないので現地で対処してくれる管理会社とのお付き合いが大切になってきます。
そのお付き合いの方法の一つとして、
管理会社が管理しやすい地域で不動産投資を行うということです。
また、丸投げし依存することなくオーナーとして管理会社の業務をチェックすることも重要です。
不動産を購入したら、管理会社は非常に重要なビジネスパートナーであると同時に、管理会社に取ってあなたはBOSSです。
BOSSとして自覚を持つ
管理を任せると、毎月報告書（ステートメント）が送られてきます。
必ず目を通し、確認しましょう。
確認すべきポイントは次の様なことです。
- 任せている物件の家賃は毎月きちんと期日通りに払われているか
- 補修費用など事前に知らされていた通り、引かれているか
- 計算間違いや他人の物件との取り違えなどはないか
- 行うべき仕事は期日通りきちんと行われたか
などです。
特に、計算間違いは意図的ではなく、「えっ？」という様な簡単なことを間違ったりしていることもあります。
しっかりと確認しなければなりません。
やってはいけないこと
BOSSとしてやってはいけないことに、
- 任せきりにして連絡を怠ること
- 一度言ったから大丈夫だろうと思い込むこと
- ステートメントやメールの確認、連絡さえしなくなること
などがあります。
言葉や時差の問題があるので難しい面はありますが、できれば電話などで直接話す機会をもてればベストです。
難しければ、ステートメントを受け取ったタイミングでメールでも良いので「確認したよ！ありがとう」を伝えておくだけでもよいですね。
ぜひやってほしいこと
たまには（少なくとも年に１回以上）、直接現地に行って話をする機会を設けてください。
私たちの仲間内では、専属とはいかないものの通訳してくれる人を準備します。
いくら通信手段が発達しても、やはりたまには顔を合わせて話す機会を持つことはとても大事です。
これらのノウハウやコツなどもお伝えする勉強会を時々行っていますので、ご都合があえばぜひご参加くださいね。
勉強会の予定はブログかメルマガでお伝えしています。
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